درباره دعوای فروش وافراز املاک مشاع می توان گفت ملک مشاع به ملکی گفته میشود که بین دو یا چند نفر به صورت اشتراکی مالکیت داشته باشد. در این حالت، هر کدام از شرکا به نسبت سهم خود در ملک مالکیت دارند. گاهی اوقات، به دلیل اختلاف نظر بین شرکا یا عدم امکان تقسیم ملک، یکی از شرکا تقاضای فروش ملک مشاع را به دادگاه میدهد. به این فرآیند، دعوای فروش ملک مشاع گفته میشود.
در این مقاله، به بررسی کامل این موضوع، شامل شرایط طرح دعوا، مراحل قانونی، نکات مهم و ارائه نمونهای از دادخواست میپردازیم.
ملکی که پس از فوت پدر یا مادر، بین فرزندان به ارث میرسد.
زمینی که بین چند نفر به صورت مشاعی خریداری شده است.
آپارتمانی که در آن واحدها به صورت مشاع هستند و راهروها، پلهها و حیاط آن مشترک است.
در این روش، تمام شرکا با هم توافق میکنند که ملک را به قیمتی مشخص به فروش برسانند. سپس، ملک از طریق یک بنگاه معاملات ملکی یا به صورت شخصی به خریدار فروخته میشود. این روش، سادهترین و کمدردسرترین روش فروش ملک مشاع است.
در این روش، ابتدا ملک مشاع به قطعات مجزا تقسیم میشود و سپس هر شریک سهم خود را به صورت جداگانه میفروشد. افراز ملک مشاع از طریق دو روش امکانپذیر است:
در این روش، شرکا با هم توافق میکنند که ملک را چگونه تقسیم کنند. سپس، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و ارائه مدارک لازم، سند مالکیت مجزا برای هر شریک صادر میشود.
اگر شرکا در مورد نحوه افراز ملک به توافق نرسند، هر یک از آنها میتواند با طرح دعوای افراز در دادگاه، تقاضای تقسیم ملک را بدهد. در این صورت، دادگاه با بررسی نظر کارشناس، ملک را به قطعات مجزا تقسیم میکند و برای هر شریک سند مالکیت مجزا صادر میکند.
اگر استفاده مشترک از ملک برای شرکا غیرممکن یا دشوار باشد، هر یک از آنها میتواند تقاضای افراز را بدهد.
اگر بین شرکا در مورد نحوه استفاده و اداره ملک اختلاف وجود داشته باشد، هر یک از آنها میتواند تقاضای افراز را بدهد.
اگر بقای شراکت برای یکی از شرکا موجب ضرر و حرج غیرقابل تحمل باشد، میتواند تقاضای افراز را بدهد.
جریان ثبتی ملک باید به پایان رسیده باشد. به عبارت دیگر، باید برای ملک سند مالکیت صادر شده باشد.
هیچ یک از شرکا نباید محجور (صغیر، مجنون یا غایب مفقودالاثر) باشند.
هیچ کس نباید نسبت به ملک ادعای مالکیت داشته باشد.
در صورتی که هر یک از این شرایط وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع امکانپذیر نخواهد بود
رفع اختلاف بین شرکا: افراز ملک مشاع، به رفع اختلاف بین شرکا در مورد نحوه استفاده و اداره ملک کمک میکند.
استفاده بهینه از ملک: با افراز ملک مشاع، هر شریک میتواند از سهم خود به طور مستقل استفاده کند.
افزایش ارزش ملک: معمولاً ارزش ملک پس از افراز افزایش مییابد.
کاهش مساحت قطعات: در برخی موارد، افراز ملک مشاع ممکن است منجر به کاهش مساحت قطعات شود.
هزینههای مربوط به افراز: افراز ملک مشاع، نیازمند پرداخت هزینههایی مانند هزینههای کارشناسی و ثبتی است.
در برخی موارد، ممکن است دادگاه به جای صدور رأی به تقسیم مال مشاع، دستور به فروش آن را بدهد.
در صورتی که یکی از شرکا در دعوای تقسیم مال مشاع حضور پیدا نکند، حکم دادگاه غیابی صادر میشود و این شریک حق دارد ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ حکم، به آن اعتراض کند.
هزینههای مربوط به دعوای تقسیم مال مشاع، بر اساس تعرفههای قانونی محاسبه میشود.
با توجه به اینکه دستور فروش ماهیتاً رای محسوب نمی شود و اصلاً جهت صدور آن مهلت دفاع به سایر شرکا داده نمی شود و از طرفی فرض ضرر طرفین دعوا منتفی است، جهت اجرای آن اجراییه صادر نمی شود و اگر غیابی باشد مثل سایر آرا نیاز به آوردن ضامن یا اعطای وثیقه نخواهد بود.
به عبارت دیگر دستور فروش ، رای محسوب نمی شود که غیابی و یا حضوری باشد . اگر یک یا چند شریک هم حاضر نشود ، دستور صادر و اجرا می شود.
آیا دستور فروشی که دادگاه صادر کرده است قابل اعتراص و یا تجدیدنظرخواهی هست ؟
پاسخ منفی است . از آنجا که دستور فروش ، یک دستور هست و رای (حکم و یا قرار) نیست ، قابل اعتراض و یا تجدیدنظرخواهی نیست و در صورتیکه مدعی است که دستور فروش اشتباه صادر شده است ،ابتدا می بایست درخواست کنید که قاضی از آن عدول کند و در صورتیکه عدول اتفاق نیفتاد ،دعوی ابطال دستور فروش را مطرح کنید و میتوانید برای توقف اجرای ، دستور فروش ، دستور موقت هم بخواهید.
ملک غیر قابل افراز به ملکی گفته میشود که به دلیل شرایط خاص، تقسیم آن به قطعات مجزا برای هر شریک به صورت عادلانه و بدون ایجاد ضرر و زیان امکانپذیر نیست. در این نوع املاک، افراز ملک نه تنها منفعتی برای شرکا ندارد، بلکه ممکن است باعث کاهش ارزش ملک و ضرر و زیان به آنها شود.
شکل نامنظم، وجود تاسیسات و بناهای مشترک، عدم وجود راه دسترسی مناسب به هر قطعه، کوچک بودن بیش از حد قطعات و …
وجود قوانین و مقررات خاص برای برخی از املاک مانند املاک کشاورزی، املاک موقوفه، املاک ثبت شده در آثار ملی و …
در برخی موارد، به دلیل اختلافات شدید بین شرکا، افراز ملک به توافق و سازش امکانپذیر نیست.
در صورتی که شرکا در مورد نحوه افراز ملک به توافق نرسند، هر یک از آنها میتواند با طرح دعوای افراز در دادگاه، تقاضای تقسیم مال را بدهد. اما اگر دادگاه تشخیص دهد که ملک غیر قابل افراز است، به جای صدور رأی به افراز، دستور به فروش ملک میدهد.
در صورت غیرقابل افراز بودن ملک، به دستور دادگاه، ملک از طریق مزایده به فروش میرسد و سهم هر یک از شرکا از حاصل فروش، به آنها پرداخت میشود.
در برخی موارد، ممکن است دادگاه به جای صدور رأی به فروش ملک، به حفظ بقای شراکت بین شرکا حکم دهد. این امر معمولاً در مواردی اتفاق میافتد که ملک برای شرکا ارزش معنوی یا انتفاعی خاصی داشته باشد و آنها تمایل به حفظ آن به صورت مشترک داشته باشند.
قانون افراز و فروش ملک مشاع مصوب 1356
آییننامه اجرایی قانون افراز و فروش ملک مشاع مصوب 1357
ابتدا باید دادخواست تقسیم مال مشاع در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود برای این امر ابتدا باید ثبت ثنا داشته و با مدارک و دادخواست تنظیمی به دفتر خدمات قضایی مراجعه نمایید.
پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه رسیدگی ارجاع میشود و دادگاه با تعیین وقت رسیدگی، از طرفین دعوا دعوت میکند تا در دادگاه حاضر شوند و دلایل خود را ارائه کنند.
دادگاه پس از بررسی اسناد و مدارک و استماع اظهارات طرفین، رأی خود را صادر میکند.
در صورت قطعی شدن رأی دادگاه، اداره اجرای احکام دادگستری نسبت به اجرای آن اقدام میکند.
قبل از هر اقدامی برای تقسیم مال مشاع، حتماً با یک وکیل مشورت کنید.
اگر قصد دارید ملکی را به صورت مشاع خریداری کنید، قبل از خرید، از نظر یک کارشناس حقوقی استفاده کنید.
در صورت وجود سند عادی برای مال مشاع، قبل از طرح دعوای تقسیم، باید نسبت به اخذ سند رسمی اقدام کنید.
تقسیم مال مشاع، ممکن است مشمول پرداخت هزینههایی مانند هزینههای کارشناسی، ثبتی و دادرسی باشد.
خواهان: [نام و نام خانوادگی خواهان]
خوانده: [نام و نام خانوادگی خوانده]
موضوع: دعوای فروش ملک مشاع
مشخصات ملک: [شرح کامل مشخصات ملک، شامل پلاک ثبتی، آدرس، مساحت و …]
احتراماً به استحضار میرساند، اینجانب به عنوان مالک [سهم خواهان] از یک باب [نوع ملک] واقع در [آدرس ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی]، به دلیل [دلایل عدم امکان افراز]، تقاضای صدور حکم به فروش ملک مشاع فوق را دارم.
همانطور که در گواهی عدم امکان افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهر] مورخ [تاریخ] آمده است، افراز ملک فوق به دلیل [دلایل] مقدور نمیباشد. همچنین، با توجه به [دلایل اختلاف نظر بین شرکا]، امکان اداره و استفاده مشترک از ملک وجود ندارد.
توصیه:
برای مطالعه مقالات حقوقی به وبلاگ مدرسه حقوق لولرن مراجعه کنید از اینجا
توجه : در این مقاله سعی شد تا به طور جامع و علمی به موضوع فروش و افراز ملک مشاعی پرداخته شود. با این حال، برای دریافت اطلاعات دقیق و مشاوره حقوقی در خصوص این موضوع، لازم است به وکلای متخصص مدرسه حقوق لولرن در امور ملکی مراجعه شود.
آخرین مقالات مدرسه حقوق لولرن
ورود شما به معنای پذیرش شرایط سایت و قوانین حریمخصوصی است
