در معاملات مختلف، به خصوص معاملات ملکی، ممکن است طرفین به جای تنظیم سند رسمی در دفترخانه، به یک قرارداد عادی اکتفاء کنند. با این حال،. گاهی اوقات بعد از توافق نهایی بین خریدار و فروشنده، فروشنده از تنظیم سند رسمی در دفترخانه امتناع میکند در اینگونه موارد، طرف مقابل میتواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه، حق خود را استیفاء کند.
در صورتی که میخواهید این نوع دعوا را در امور مدنی پیگیری کنید، مرجع صالح به رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
طبق ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، این دعوا در این دادگاه صالح برای رسیدگی قرار میگیرد.
توجه داشته باشید که تطابق مکانی دادگاه با محل وقوع ملک امری حیاتی است و بر اساس قانون، دادگاه مربوط به محل وقوع ملک مختص به این نوع دعاوی میباشد. بنابراین، برای آغاز دعوا، باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرد و فرآیند قانونی را ادامه داد.
سند عادی سندی است که توسط افراد عادی و بدون رعایت تشریفات قانونی تنظیم میشود. این سند میتواند شامل قولنامه، مبایعهنامه، دستنوشته و … باشد.
سند رسمی سندی است که توسط مأمور یا مرجع دولتی ذیصلاحیت و با رعایت تشریفات قانونی تنظیم میشود. سردفتران اسناد رسمی، مراجع قضایی و برخی از ادارات دولتی مانند اداره ثبت احوال از جمله مراجعی هستند که میتوانند اسناد رسمی صادر کنند.
ویژگی ها
| سند عادی | سند رسمی | |
| مرجع تنظیم کننده | افراد عادی | مأمور یا مرجع دولتی ذیصلاحیت |
| تشریفات | بدون تشریفات قانونی | با رعایت تشریفات قانونی |
| اعتبار | از نظر قانونی اعتبار کمتری دارد | از نظر قانونی اعتبار بالایی دارد |
| قابلیت استناد در مراجع قضایی | در صورت وجود شرایط، قابل استناد است | در همه موارد قابل استناد است |
| امکان انکار و تردید | قابل انکار و تردید است | انکار و تردید آن دشوارتر است |
| قدرت اجرایی | ضمان اجرایی ضعیفتری دارد | ضمان اجرایی قویتری دارد |
| هزینه | ارزانتر است | گرانتر است |
این اسناد از منابع رسمی یا ادارات دولتی تأیید شده و به عنوان اسناد حکومتی شناخته میشوند.
تنظیم این اسناد توسط افراد مختار یا مجاز به صورت رسمی صورت میگیرد و توسط مقام مربوط تایید میشوند.
اسناد رسمی معمولاً شامل مهر و امضاء مقام مسئول یا نماینده ادارهکننده هستند که این امر به اعتبار اسناد افزوده میشود.
این اسناد اغلب تأثیرات حقوقی و اجتماعی دارند و ممکن است به عنوان شواهد در دادگاهها مورد استفاده قرار گیرند.
مثالهایی از اسناد رسمی شامل سند ازدواج، سند تولد، سند مالکیت زمین یا آپارتمان و وصیتنامهها هستند.
اولین شرط ، برای اقدام به الزام تنظیم سند رسمی شخص واگذارکننده وجود یک قرارداد عادی بین طرفین است که در آن به طور مشخص، مورد معامله (ملک، خودرو و …)، ثمن معامله و سایر شرایط ومشخصات مورد توافق ذکر شده باشد.
طرفین قرارداد باید از اهلیت قانونی برای انجام معامله برخوردار باشند. به عبارت دیگر، سن آنها باید بالای 18 سال باشد و از نظر عقل و رشید کامل باشند.
موضوع معامله باید قابل نقل و انتقال باشد. به عنوان مثال، اموال عمومی یا اموال توقیف شده قابل نقل و انتقال نیستند.
مطابق قانون، برخی از معاملات مانند معاملات ملکی، باید حتماً در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شوند.
فروشنده باید مالک رسمی مال مورد معامله باشد. در غیر این صورت، خریدار نمیتواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی به نام خود مطالبه کند.
خواهان باید از مدارک لازم برای طرح دعوا مانند حساب کاربری در سامانه ثنا و دادخواست بهرهمند باشد.
ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به همراه مدارک و مستندات مربوطه به دادگاه محل وقوع ملک ارائه شود.
لینک دانلود فایل نمونه دادخواست
پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه رسیدگی کننده ارجاع میشود و دادگاه وقت رسیدگی تعیین میکند. در جلسه رسیدگی، طرفین دعوا و وکلای آنها حضور یافته و دلایل و مستندات خود را ارائه میکنند.
دادگاه پس از بررسی اسناد و مدارک و استماع اظهارات طرفین، رأی خود را صادر میکند. در صورت اثبات صحت ادعای خواهان، دادگاه حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به نام خواهان صادر میکند.
پس از صدور رأی، خوانده مکلف است ظرف مهلت قانونی در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی را به نام خواهان تنظیم کند. در صورت عدم تمکین خوانده، خواهان میتواند از طریق اجرای احکام دادگستری، حکم را به اجرا بگذارد.
این ایرادات مربوط به نحوه تنظیم و صدور هستند و به محتوای آن ارتباطی ندارند. برخی از مهمترین ایرادات شکلی عبارتند از:
اگر سند رسمی مطابق با قوانین و مقررات مربوطه تنظیم نشده باشد، دارای ایراد شکلی خواهد بود.
اگر در سند رسمی اطلاعات ضروری و لازم ذکر نشده باشد، آن سند دارای ایراد شکلی است.
اگر سند رسمی توسط صادرکننده یا مقامات ذیصلاحیت امضاء یا مهر نشده باشد، باطل خواهد بود.
اگر در سند رسمی هویت یکی از طرفین یا هر دو طرف به اشتباه ذکر شده باشد، آن سند دارای ایراد شکلی است.
این ایرادات مربوط به محتوای سند رسمی هستند و به نحوه تنظیم آن ارتباطی ندارند. برخی از مهمترین ایرادات ماهوی عبارتند از:
اگر مفاد سند رسمی با شرع و قانون مغایر باشد، آن سند دارای ایراد ماهوی است.
اگر مفاد سند رسمی به لحاظ قانونی یا عملی قابل اجرا نباشد، آن سند دارای ایراد ماهوی است.
اگر یکی از طرفین معامله فاقد اهلیت قانونی برای انجام معامله باشد، آن سند دارای ایراد ماهوی است.
اگر یکی از طرفین معامله به اجبار یا اکراه تن به معامله داده باشد، آن سند دارای ایراد ماهوی است.
ذینفع میتواند با طرح دعوای اظهار بطلان سند در دادگاه، ابطال سند رسمی را به دلیل ایرادات شکلی یا ماهوی آن درخواست کند.
در برخی از موارد، امکان فسخ سند رسمی به دلیل ایرادات آن وجود دارد.
در صورت امکان، میتوان با طرح دعوای اصلاح سند در دادگاه، نسبت به اصلاح ایرادات سند رسمی اقدام نمود.
در مواردی که یک ملک در رهن قرار دارد، امکان انتقال مالکیت به صورت مستقیم در دفتر اسناد رسمی ممکن نیست. زمانی که ترهین ملک (رهن) اولویت بر بیع (انتقال مالکیت) دارد، برای انجام انتقال مالکیت، مراحل خاصی باید طی شوند. در اینجا مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک در شرایط رهن توضیح داده شدهاند:
خواهان (خریدار) باید از دادگاه خواسته کند که فروشنده (رهندهنده) به فک رهن (پایان ترهین) ملک اقدام کند. این اقدام معمولاً با توجه به شرایط قرارداد رهن و احتمالاً با پرداخت مبالغ معین به رهندهنده انجام میشود
پس از صدور حکم دادگاه برای فک رهن، ملک آزاد میشود و ترهین از بین میرود
با آزاد شدن ملک از رهن، حالا خواهان میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را مطرح کند. این دعوا عمدتاً به منظور انجام انتقال مالکیت به نام خواهان ارائه میشود
بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش فروش باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. این سند رسمی سپس در سند مالکیت وارد شده و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال میشود. هرچند که در عمل، شاهد تنظیم قراردادهای عادی نیز هستیم.
در صورتی که مقدمات تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی مهیا باشد، خریدار میتواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، از طریق اداره اجرای ثبت، مالک مستنکف را موظف به انتقال کند. اما در بیشتر موارد، مقدمات تنظیم سند رسمی مثل اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی فراهم نمیشوند.
بنابراین، خریدار با توجه به صلاحیت عموم مراجع دادگستری، میتواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان علیه فروشنده نماید. این دعوا ممکن است به منظور اجبار فروشنده به اقدامات لازم برای تنظیم سند رسمی و انجام انتقال مالکیت باشد.
در صورتی که ملک مشاعی شامل سهم مشاعی از یک مبیع باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت برخلاف گمانهای عامه، ممکن است فقط نسبت به آن سهم مشاعی مطرح شود. به عبارت دیگر، در ملک مشاعی ممکن است به اندازه سهم مشاعی فرد مبیع در ملک خاص محدود شود.
در این نوع دعوا، نیازی به طرح دعوا به نام سایر مالکین مشاعی نیست و فقط فرد مبیع درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح میکند. با این حال، برخی از مراجع حقوقی معتقدند که درخواست باید به نام همه مالکین مشاعی باشد و طرح دعوا تنها علیه فروشنده ممکن است منجر به رد دعوا شود.
در این نوع دعوا، ملک قولنامهای معمولاً در مواردی پیش میآید که املاک مورد بحث، هنوز به صورت رسمی در سند ثبت نشدهاند. این دعوا به خصوص برای معاملاتی که از طریق قولنامههای عادی انجام شدهاند و کد رهگیری ندارند، ظاهر میشود.
در این حالت، ممکن است اعتبار قولنامه عادی زیر سؤال برود، به ویژه اگر خوانده (فروشنده) ادعا کند که این قولنامه جعلی بوده یا امضا و اطلاعات آن به اشتباه به او نسبت داده شده است. برخی از مواردی که در دفاع در برابر این اعتبارسنجی مطرح میشوند، شامل موارد زیر میشوند:
ارائه اطلاعات و شواهدی که اصالت امضا را تأیید کنند، میتواند در افزایش اعتبار قولنامه کمک کند. مثلاً شهود افراد حاضر در زمان امضا یا تصاویر مربوط به فرآیند امضای قولنامه.
نشانهایی که نشان دهنده ادامه معامله پس از قولنامه، مثل پرداخت مبالغ یا اقدامات انجام شده میتواند در تقویت ادعاها کمک کند.
استفاده از شواهد خاص مانند شهود، تصاویر، یا گواهینامههای مرتبط با امور ملکی ممکن است به عنوان شواهد افزایش اعتبار در دادگاه مورد استفاده قرار گیرد.
در صورتی که معامله به شکل الکترونیکی انجام شده باشد، اطلاعات مرتبط با فرآیند الکترونیکی و امضای دیجیتال نیز میتواند به ادعای اصالت کمک کند.
هر گواهینامهای که مبنی بر اصالت معامله و تعهدات طرفین باشد، میتواند تأییدیه قویتری برای اعتبار قولنامه ارائه دهد.
توصیه
برای مطالعه مقالات حقوقی به وبلاگ مدرسه حقوق لولرن مراجعه کنید از اینجا
توجه : در این مقاله سعی شد تا به طور جامع و علمی به موضوع الزام به تنظیم سند پرداخته شود. با این حال، برای دریافت اطلاعات دقیق و مشاوره حقوقی در خصوص این موضوع، لازم است به وکلای متخصص مدرسه حقوق لولرن در امور اسناد مراجعه شود.
آخرین مقالات مدرسه حقوق لولرن
ورود شما به معنای پذیرش شرایط سایت و قوانین حریمخصوصی است
